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Comment réagir face à la découverte de vices cachés après une vente immobilière ?
QUE FAIRE EN CAS DE DECOUVERTE DE VICES CACHES DANS LE CADRE D’UNE VENTE IMMOBILIERE ?
Trop souvent, l’acheteur d’une maison découvre après la vente l’existence de vices cachés.
Les vices cachés sont des défauts qui rendent le bien immobilier impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait offert un prix inférieur s'il les avait connus.
Pour que le défaut soit qualifié de vice caché, il doit :
· être grave.
· être non apparent, c'est-à-dire non détectable lors d'une visite normale.
· Il doit exister avant la vente.
Le vendeur est alors tenu par la garantie des vices cachés, même s'il n'était pas au courant du défaut.
TRES IMPORTANT : parfois, l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés
Avec cette clause, si un vice caché est découvert après la vente par l’acquéreur, ce dernier n’aura pas de recours et ne peut plus se retourner contre son vendeur.
Il existe cependant une exception très importante : l’acheteur retrouve la garantie des vices cachés s’il parvient à prouver que le vendeur n’est pas de bonne foi, et connaissait le défaut au moment de l’acquisition. Dans ce cas, la clause est considérée comme nulle.
La découverte de vices cachés autorise l'acheteur à demander l'annulation de la vente, exiger une réduction du prix de vente (action estimatoire, ou obtenir des dommages et intérêts si le vendeur était au courant du vice.
Mais ces actions sont complexes et ne se réalisent jamais tout seul : le délai pour agir est bref (2 ans à compter de la découverte du vice caché), une expertise est souvent nécessaire, ainsi qu’une procédure par devant le Tribunal Judiciaire compétent.
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